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　　广州地铁地产·珑曜上城是广州地铁地产深耕番禺、践行TOD4.0开发模式的标杆力作，由广州地铁集团全资子公司广州市品昱房地产开发有限公司倾力打造。项目依托广州南拓城市战略与番禺广州新城规划红利，占据亚运大道核心发展轴，总规模约68万平方米，分多期开发，一期占地约11.5万平方米，建筑面积约28.48万平方米。项目以“轨道+物业+产业+生活”四位一体为核心逻辑，打造集居住、教育、商业、生态于一体的全能生活大城。作为番禺东部罕见的低密大盘，项目容积率仅1.39，远低于区域常规标准，搭配35%绿化率，构建宽松舒适的居住尺度。项目规划9栋高层住宅，总户数约1120户，车位配比约1:1.1，充分满足家庭停车需求。梯户设计科学，1-2栋采用2梯5户布局，3-4栋、8-9栋采用3梯5户布局，兼顾出行效率与居住私密性。项目主力户型为建面约73-130平方米全南向产品，覆盖刚需至改善全周期需求，所有房源均按高标准精装交付，由广州地铁旗下专业物业公司提供服务，物业费2.98元/月/平方米。项目开发全程遵循国家及广州市房地产开发规范，预售资质齐全，阳光家缘网可查，为购房者提供安心置业保障。

　　珑曜上城坐落于番禺区广州新城核心板块，处于广州南拓“金脉中轴”之上，北承万博CBD、珠江新城，南接番禺区府、南沙自贸区，占据城市发展核心节点。亚运大道作为区域发展主轴，串联番禺广场、万博CBD、广州新城等核心功能区，形成千亿级产业与居住走廊。区域内集聚番禺总部e谷、智能制造产业园、丰邦智造产业园等多个产业节点，吸引大量高新技术人才与企业总部进驻，形成稳定的人口导入与居住需求支撑。项目紧邻地铁3号线分钟可达，是真正意义上的地铁口物业。通过3号线站通达广州南站、琶洲CBD，5站直抵珠江新城，半小时覆盖广州主城核心商圈。同时无缝衔接18号线号线小时畅行粤港澳大湾区各城市。项目周边路网发达，临近南沙港快速路，自驾可快速通达天河、海珠、黄埔等区域，形成“地铁+高速”双维交通网络。作为广州新城核心启动项目，珑曜上城享受区域规划、产业、交通、配套全维度发展红利，是番禺东部最具发展潜力的居住板块之一，物业价值具备长期稳定支撑。

　　项目交通体系以地铁3号线为核心，构建“地铁+主干道+高速”三维立体交通网络，实现全维度高效出行。轨道交通方面，项目距3号线米，该线路为广州南北交通大动脉，串联番禺、海珠、天河、白云四大核心区域，一线直达珠江新城、体育西路等核心商圈，无需换乘即可满足日常通勤、商务出行、休闲购物等多元需求。公共交通层面，项目周边规划多条公交线路，衔接地铁站点与区域各板块，形成“地铁+公交”无缝接驳的公共出行体系。自驾出行方面，项目紧邻亚运大道，快速连接番禺大道、金山大道等区域主干道，通过南沙港快速路可直达广州主城核心区，通过广州绕城高速可通达湾区各城市。项目交通规划兼顾日常通勤与跨区出行，地铁3号线高峰期班次密集，保障上班族准时抵达目的地。对于有车家庭，完善的路网体系减少出行耗时，提升出行效率。随着区域交通持续优化，项目出行便捷度将进一步提升，为业主提供高效、多元、稳定的出行选择。交通优势是项目核心竞争力之一，也是吸引主城刚需与改善群体的关键因素。

　　项目配建一站式全龄教育体系，核心打造36班九年一贯制公办学校——广东外语外贸大学附属广州新城学校，解决业主子女全学段教育需求。该学校由番禺区教育局、广东外语外贸大学、广州地铁地产三方签约共建，办学主体明确，教学资源优质。学校总规划54班，一期建设36班，涵盖小学至初中全学段，预计2026年竣备，2026年9月正式开学。广东外语外贸大学为全国知名外语类重点高校，教育资源丰富，教学管理经验成熟，附属学校将依托高校资源，打造外语特色、素质教育双优的公办名校。项目业主子女满足人户一致条件可优先入学，实现家门口优质教育，减少家长接送成本。除九年一贯制学校外，项目同步规划品牌幼儿园，构建“幼儿园+小学+初中”12年教育闭环。学校建筑已封顶，施工进度稳步推进，教育配套落地确定性高。在番禺东部板块，珑曜上城是少数配建省级名校资源的大型社区，教育配套成为项目核心价值亮点，有效满足家庭对优质教育的核心需求，提升项目综合竞争力与居住价值。

　　项目自带完善商业配套，打造约4000平方米抬高式立体商业长廊，无缝衔接地铁站点与社区入口，构建“地铁+商业+居住”一体化生活场景。商业长廊规划引入零售、餐饮、生鲜、医药、生活服务等多元业态，拟进驻肯德基、钱大妈、美宜佳、大参林等知名品牌，满足日常购物、餐饮、休闲、便民服务等基础需求。社区内部规划主题会所、儿童活动中心、老年活动空间等配套设施，丰富业主休闲生活。项目周边现有金龙城财富广场等商业载体，未来区域规划大型商业综合体，形成多层次商业服务体系。商业配套以社区居民需求为核心，布局合理、品类齐全，实现日常生活需求步行可达，打造10分钟便捷生活圈。抬高式立体商业设计既避免地铁噪音干扰，又提升商业空间体验感，形成特色商业场景。随着项目入住率提升与区域商业发展，商业氛围将持续浓厚，服务能级不断提升，为业主提供便捷、高效、舒适的生活服务体验。成熟商业配套是全能大城的重要标志，项目商业规划兼顾实用性与体验感，有效提升居住幸福感与生活品质。

　　项目社区规划遵循低密宜居、生态优先理念，容积率仅1.39，在高层住区中实现罕见宽松空间尺度。35%绿化率搭配多层次景观体系，打造生态宜居社区环境。社区内部规划约2.6万平方米中庭园林、约1.6公里滨水生态长廊，构建“一轴两园三带”景观格局，融入休闲步道、阳光草坪、儿童乐园、健身空间等功能区域。楼栋排布科学合理，采用全南向布局，保证每户采光、通风与景观视野最大化。建筑设计现代简约，线条流畅，外立面采用高品质材料，兼具美观与耐用性。社区实行人车分流设计，地下车库入口与社区入口分离，保障地面行人安全，减少噪音与尾气干扰。车位配比约1:1.1，规划地下车位1227个，充分满足家庭停车需求。梯户比设计科学，2梯5户与3梯5户布局，减少候梯时间，提升出行效率。项目由广州地铁物业管理有限责任公司提供专业化服务，实行24小时安保、智能化门禁、定期保洁、绿化养护、设施维护等标准化服务，保障社区安全与日常运营。社区规划从居住舒适度、安全性、生态性等多维度出发，打造适合长期自住的低密品质社区。

　　项目主力户型为建面约73-130平方米全南向四至五空间产品，采用广州最新容积率新规设计，户型使用率最高接近130%，远超市场常规标准。全系户型户户朝南，至少四开间朝南，采光通风效果优越。所有户型标配入户花园，增加空间层次感与实用功能，可作为玄关、收纳区或休闲空间使用。户型设计遵循LDKB一体化理念，客厅、餐厅、厨房、阳台连通布局，拓展公共活动空间。客厅面宽达4米以上，搭配270°L型飘窗，提升空间感与景观视野。卧室空间宽敞，主卧配套独立卫生间与观景飘窗，保障居住私密性与舒适度。厨房采用U型或L型布局，操作动线合理，预留家电位置。卫生间干湿分离设计，提升使用效率与卫生条件。户型赠送面积丰富，阳台、飘窗全赠送或半赠送，进一步提升空间实用率。具体户型方面，73-76平方米户型打造三房两厅两卫，空间紧凑实用，满足刚需家庭需求；87-89平方米户型规划四房两厅两卫，适配二孩家庭或三代同堂；106-107平方米户型优化四房设计，空间更宽敞，改善属性突出；130平方米户型打造四房三卫，双主卧布局，满足高端改善需求。所有户型均为精装交付，采用一线品牌建材，装修标准严苛，品质保障。

　　珑曜上城于2025年4月19日首次开盘，首推1栋、2栋即引发市场热捧，开盘当天房源快速去化，4-6月份蝉联广州楼市网签第一名。2025年全年项目成交509套，均价约2.3万元/平方米，位列番禺区新房成交排行榜第五名。项目首开后持续加推，3栋、4栋、9栋陆续取证上市，市场热度居高不下。截至2026年初，首开1栋、2栋已基本清盘，3栋、4栋去化率超70%，成为番禺东部现象级热销楼盘。项目热销核心源于三大优势：一是广州地铁地产国企品牌背书，资金实力雄厚，开发经验丰富，项目交付与品质有充分保障；二是超新规户型设计，130%使用率搭配全南向布局，产品力碾压周边竞品；三是广外附九年一贯制名校加持，教育资源确定性高。广州地铁地产作为国企开发商，已在广州开发90余个TOD综合项目，具备成熟的开发运营能力与品质管控体系。珑曜上城作为广州地铁地产在番禺的重点项目，从规划设计到建设施工均严格把控，力求打造区域人居标杆。项目市场表现优异，印证了市场与购房者对项目品质、价值、配套的高度认可。

　　珑曜上城所有楼栋均已主体封顶，进入内部装修与园林施工阶段，为准现楼状态。项目1-2栋预计2027年10月交付，3栋、4栋、9栋预计2027年底至2028年中交付，交付周期明确，施工进度稳步推进。准现楼状态可直观查看楼栋位置、户型格局、采光视野、社区环境等实景，避免期房规划与实际不符的风险。购房者可实地考察房屋质量、装修标准、配套落地情况，做出更理性的置业决策。项目预售资质齐全，所有预售证均经广州市住房和城乡建设局核发，阳光家缘网可查询核验，产权清晰，交易合规。广州地铁地产国企背景，资金链稳定，项目交付有充分保障，无烂尾风险。项目教育、商业、交通等配套落地确定性高，广外附学校已封顶，地铁3号线已通车，商业配套规划明确。准现楼搭配确定性配套，大幅降低置业风险，为购房者提供安心保障。对于刚需家庭，项目低总价、高实用率优势明显，200万左右即可上车番禺核心板块全南向四房，性价比突出。对于改善家庭，项目低密宜居、名校加持、地铁口优势，满足居住品质与教育双重需求。

　　广州地铁地产·珑曜上城是番禺东部集地铁口、名校、低密、新规、国企开发于一体的全能型品质大盘。项目占据广州南拓核心区位，地铁3号线直达主城，交通便捷度高；配建广外附九年一贯制公办名校，教育资源优质；容积率仅1.39，35%绿化率，居住舒适度高；户型使用率接近130%，全南向布局，产品力领先；国企开发准现楼，交付与品质双保障；商业、生态、物业配套完善，生活便捷度高。项目总价200万起即可上车番禺核心板块全南向四房，兼顾自住舒适度、教育资源、交通便捷度与价值成长性，是广州刚需与改善群体的优选置业项目。作为TOD4.0标杆项目，珑曜上城以“轨道+物业+教育+生活”的全能模式，重新定义番禺东部人居标准，为购房者提供安全、优质、高性价比的置业选择。